界面新闻记者 | 王妤涵
自2025年末起，中国REITs市场不断迎来政策暖流。
随着《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》正式出台，商业不动产REITs的制度定义得以明确。2026年1月15日，证监会于系统工作会议上进一步强调，将“推动债券市场提质量、调结构、扩总量，抓好商业不动产REITs试点平稳落地”，再次释放出清晰的推进信号。
近日，市场终于迎来关键突破——上海证券交易所集中受理了首批8单商业不动产REITs的申报。从制度框架落定到项目步入受理阶段，仅用时一个多月，这一高效节奏不仅反映出市场各方的强烈需求，也标志着中国商业不动产REITs试点进入实质运作阶段。
“商业不动产REITs是完善公募REITs、机构间REITs、Pre-REITs的重要一环，有助于支持构建房地产发展新模式，帮助房企实现‘投融管退’良性闭环。”华泰证券研究指出。
多元主体亮相
据界面新闻统计，首批申报的8单商业不动产REITs预计募集资金总额达314.75亿元，整体呈现出 “资产多元、现金流稳、区位好、分派率佳” 的鲜明特征。
从资产类型分布看，8单产品涵盖了酒店、办公楼、商场及商业综合体四种类型的商业业态。其中，酒店类产品最少，为华安锦江；单零售类的商场有3单，为中金唯品会、华夏银泰百货和国泰海通砂之船;单办公楼类资产有1单，为汇添富上海地产；商业综合体项目有3单，为华安陆家嘴、华夏保利发展和华夏凯德。
原始权益人的阵容也十分多元，囊括了民营企业（如银泰百货）、外资企业（如凯德）、国企（如上海地产）、以及央企（如保利发展）等。其中，央国企占比达到了50%，民营企业和外资企业占比均为25%。
首批申报的8单商业不动产REITs情况 界面新闻整理制图
在基金管理人方面，8单均由国内知名基金管理公司担任管理人，其中3单由华夏基金担任基金管理人，2单由华安基金担任管理人，其余项目的管理人包括国泰海通资管、汇添富基金、中金基金，均具备丰富的REITs管理经验。
分派率方面，写字楼的分派率为各类资产最低，酒店类资产居中但受经济波动影响大，零售商场和商业综合体由于会受到促消费政策的影响，在经济需求回暖假设下分派率较高。
进一步来看一些有代表性的企业：如保利发展，是A股上市房企中首家申报商业不动产REITs的公司。其选定的标的资产位于粤港澳大湾区两大核心城市：广州天河珠江新城的标杆写字楼“保利中心”，以及佛山金融CBD的成熟购物中心“保利水城”。
上海地产集团作为地方国企的代表，其申报的REITs底层资产为位于上海黄浦世博滨江板块的两栋优质写字楼——鼎保大厦与鼎博大厦。两项目直线距离仅约500米，区位优势显著，截至2025年末出租率接近满租，2026年预计分派率达4.5%，契合了当前国企资产保值增值的核心诉求。
尽管背景各异，但所有项目共享 “运营成熟、现金流可预测、区位核心” 的底色。多元主体的积极参与，彰显了REITs工具的广泛吸引力，而房企的突出角色，则凸显了其对整个房地产行业转型的特殊价值。
商业模式升维商业不动产REITs对参与房企的影响是全方位、深层次的。
中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉在接受界面新闻采访时指出，商业不动产REITs首先是为房企在传统的银行信贷和债券融资之外，开辟了“一条全新的权益性融资渠道”。
其次，REITs也是盘活存量资产、实现轻资产转型的关键工具。对于许多头部房企而言，其持有的购物中心、写字楼等商业资产沉淀了巨额资金，流动性差。通过发行REITs，房企可以将这些成熟的重资产在资本市场“上市”变现，回笼前期投入的沉淀资金。
这部分回笼资金可用于偿还高息债务、投资新项目或用于存量资产的升级改造，从而提升企业整体的财务健康度与抗风险能力。
更重要的是对商业模式的重塑，吴进辉对界面新闻表示，“商业不动产REITs的推出，将倒逼房企由传统的‘开发商’向专业的‘资产管理商’转型。”
在REITs架构下，原始权益人往往通过持有部分份额、担任运营管理机构等方式，与资产保持长期联系。这意味着，房企的盈利点将从开发销售的一次性收益，转变为资产管理费、运营绩效提成等持续性收入。这种收入结构更加稳定，且与资产运营效率直接挂钩，激励房企提升精细化运营能力。
从首批申报的房企行动来看，已经显示出这种转型逻辑。它们并非简单地将资产“一卖了之”，而是通过精心设计交易结构，在实现资产变现的同时，保留对资产的运营控制权与长期收益分享权。
这标志着房企核心竞争力要素的深刻变化：从获取土地、快速开发、高周转销售的能力，转向资产定位、招商引流、运营提升、资本运作等综合能力。
双轨并行时代
随着商业不动产REITs登台，中国公募REITs市场正式迈入基础设施与商业不动产 “双轨并行” 的新时代。
“从资产属性和收益逻辑上，商业不动产REITs与基础设施REITs并没有太大差异。”吴进辉对界面新闻记者介绍道。
但深入剖析，二者的特质分明。基础设施REITs的底层资产，如高速路、产业园、仓储物流具有“较强的社会公益保障性质”，需求刚性，受经济周期波动影响相对较小，但其收费标准和增长空间往往受政策规制。
相比之下，商业不动产REITs，如购物中心、写字楼、酒店等，身处充分竞争的市场环境，“资产表现与宏观经济、居民消费能力以及区域的竞争格局高度相关”，因而呈现出更强的顺周期特征和价格弹性。
从收益方面来看，商业不动产REITs的租金是主要现金流，收益与行业发展状况关联度更高，收益预测上更依赖专业地产机构的参与。而基础设施REITs的收益可预测性更强，多依赖于长期协议或政府付费，现金流更稳定，抗周期性更强，收益预测上更多依赖运营协议的梳理和分析。
三大配资申报路径上，基础设施REITs试点初期政策引导色彩较浓，需先向省级发改委申报，省级发改委把关后向国可直接向中国证监会、沪深交易所申报；商业不动产REITs则从诞生起就更强调市场化原则，申报审核流程直接对接证监会与沪深交易所，预期效率会更高。
尽管存在差异，两者共享公募REITs的核心基因。即均采用 “公募基金+资产支持专项计划” 的标准结构以实现风险隔离；都强调管理人的主动管理职责与信息披露透明度以保护投资者；同为盘活存量资产、拓宽权益融资渠道、服务实体经济的重要金融创新，为投资者提供了介于股债之间的中等风险收益配置选项。
万亿市场潜力随着首批项目获受理，商业不动产REITs市场正式从“蓝图”步入“实操”阶段。除首批8只基金外，市场储备项目充足，茂业商业、武商集团等多家公司也正在启动REITs发行筹备或研究工作，显示出市场后续动力强劲。
“短期来看，市场将重点关注首批产品的发行定价、上市后表现及运营稳定性。这些‘标杆项目’的成功至关重要。预计监管会以‘优质项目先行’为原则，优先支持权属清晰、运营成熟、现金流稳定的核心资产上市。”第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务高级助理董事林劲松在接受界面新闻采访时分析指出。
他同时提醒，“虽然申报提速，但出于对市场稳健发展的考虑，短期内的扩容节奏将是审慎和循序渐进的。”
从市场表现来看，据华泰证券统计，截至2026年2月2日，我国公募REITs累计发行79只，总规模（包含扩募）达2154.70亿元。二级市场方面，截至2026年1月30日，中证REITs全收益指数收至1052.42，当月涨幅4.22%，中证REITs（收盘）指数收至809.56，当月涨幅3.98%。
我国公募REITs募集规模与发行类型占比 图源：华泰证券
“长期视野下，我国商业不动产REITs拥有巨大的发展潜力。”林劲松对界面新闻指出。他表示，我国商业地产存量规模庞大，仅重点城市甲级写字楼、大型零售物业等存量就以数亿平方米计，为REITs提供了广阔的底层资产池，未来有望形成一个万亿级别的市场。
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随着市场生态的成熟，REITs ETF等创新产品有望出现，进一步吸引保险、养老金等长期资金入市，形成一个健康、多元的投融资生态。
与此同时淘配网，也可以推动房企实现“轻重分离” ，专业的商管公司将获得更大发展空间，行业分工将更加细化。市场的评价标准将从资产规模转向资产的运营效率和现金流创造能力，这将引导全行业更加注重精细化管理和客户服务。
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